Avaliação de imóveis, atribuições profissionais e o dever de controle de legalidade por notários e registradores quanto ao valor declarado –

1. Apresentação.
   A ANOREG/SC, no exercício de sua função institucional de orientação, representação e defesa das atividades notariais e registrais, vem a público esclarecer aspectos jurídicos e técnicos relevantes relacionados à avaliação de imóveis, bem como à atuação dos notários e registradores na análise do valor declarado nos atos e negócios jurídicos submetidos à sua apreciação.
2. Da inexistência de exclusividade na avaliação de imóveis.
   A avaliação de bens imóveis não constitui atividade exclusiva de qualquer categoria profissional. Os corretores de imóveis, nos termos da Lei nº 6.530/1978, podem elaborar o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), com base em critérios de mercado. Trata-se, contudo, de manifestação de natureza:

• opinativa;
• mercadológica;
• não vinculante para fins jurídicos, registrais ou tributários.
  De outro lado, engenheiros e arquitetos, regularmente inscritos no sistema
  CONFEA/CREA e no CAU, estão habilitados à elaboração de laudos técnicos de
  avaliação, com fundamento na ABNT NBR 14653, observando metodologia
  científica e responsabilidade técnica formal (ART/RRT).

3. Da natureza da qualificação notarial e registral.

Nos termos da Lei nº 6.015/1973 e da Lei nº 8.935/1994, compete aos notários e registradores exercer o controle de legalidade dos atos submetidos à sua prática. A qualificação registral e a atuação notarial não se limitam à análise formal dos títulos, abrangendo também a verificação de sua validade substancial, eficácia e conformidade com a ordem jurídica. Nesse contexto, insere-se o exame da compatibilidade do valor declarado no negócio jurídico com a realidade fática e econômica.

4. Do dever legal de impugnação de valores subavaliados. A atuação dos notários e registradores não é facultativa, mas vinculada ao ordenamento jurídico. Diante de títulos que apresentem valor manifestamente subavaliado, não apenas podem, mas devem:

• recusar a prática do ato, enquanto não sanada a irregularidade;
• formular exigência de esclarecimento ou comprovação do valor;
• impugnar o título, no exercício do controle de legalidade.
  Tal dever decorre diretamente:
• do princípio da legalidade;
• da proteção da fé pública;
• da responsabilidade funcional dos delegatários de serviços públicos.
  A omissão diante de valores incompatíveis pode, inclusive, caracterizar falha no
  dever funcional.

5. Da distinção entre controle de legalidade e avaliação imobiliária. É fundamental destacar que notários e registradores não realizam avaliação imobiliária. Sua atuação consiste exclusivamente em:

• identificar indícios de subavaliação;
• impugnar o valor declarado quando incompatível com a realidade;
• eventualmente sugerir adequação, com base em elementos objetivos
  disponíveis.
  Tal conduta não configura atividade técnica de avaliação, mas exercício típico do
  controle de legalidade.

6. Da remessa ao Poder Judiciário e da avaliação pericial. Na hipótese de divergência quanto ao valor do imóvel:

• não havendo concordância da parte com a impugnação ou sugestão
  apresentada;
• ou persistindo dúvida relevante sobre o valor real do bem;
  o título deve ser submetido ao crivo do Poder Judiciário, por meio do
  procedimento competente.
  Nesse âmbito, a avaliação será realizada por perito judicial, profissional dotado
  de capacidade técnica específica, que atuará sob contraditório e fiscalização
  judicial, assegurando:
• rigor metodológico;
• imparcialidade;
• segurança jurídica.
  É, portanto, o perito judicial — e não o notário ou o registrador — quem detém a
  atribuição para a avaliação técnica definitiva do imóvel em caso de controvérsia.

7. Da autonomia das esferas de atuação. Reitera-se a independência das funções:

• o PTAM do corretor constitui elemento informativo, sem caráter vinculante;
• o laudo técnico de engenharia ou arquitetura possui maior densidade
  técnica, mas não vincula a atuação notarial e registral;
• o notário e o registrador exercem função jurídica própria, com
  independência funcional, no controle de legalidade dos atos.

8. Conclusão.
A ANOREG/SC reafirma que:

1. Não há exclusividade legal na atividade de avaliação de
   imóveis;
2. Notários e registradores não realizam avaliação, mas exercem
   controle de legalidade;
3. Diante de valores manifestamente subavaliados, há dever legal
   de impugnação dos títulos;
4. A eventual sugestão de adequação de valores não configura
   avaliação, mas medida de prudência jurídica;
5. Persistindo a controvérsia, a definição do valor compete ao
   perito judicial, no âmbito do Poder Judiciário;
6. A atuação notarial e registral é essencial à prevenção de
   fraudes, à regularidade fiscal e à segurança jurídica do sistema imobiliário.
   

9. Encerramento.

A ANOREG/SC reafirma seu compromisso com a legalidade, a ética institucional e a cooperação entre as diversas categorias profissionais, sempre em prol da segurança jurídica e da confiança da sociedade nos serviços notariais e registrais.

Santa Catarina, 02 de abril de 2026.

ANOREG/SC
Associação dos Notários e Registradores do Estado de Santa Catarina